Щодо методики визначення податкових зобов’язань з плати за землю при передачі в оренду об’єктів нерухомості

Чинне податкове законодавство України передбачає, при передачі в оренду будівель, споруд або їх частин землекористувачем, який користується пільгами щодо сплати земельного податку, певні особливості визначення таких елементів земельного податку як об'єкт та база оподаткування.

Об'єкт оподаткування у відповідності до пункту 284.3 статті 284 ПКУ визначається пропорційно тій частині площі будівлі, що передана в оренду, з урахуванням прибудинкової території.

Визначення розміру часток у єдиному майновому комплексі провадиться з урахуванням всіх будинків, будівель і споруд, що розташовані за однією адресою. Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 р. № 55, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 р. за № 774/14041.

У випадку, якщо загальна площа будинків, будівель та споруд складає 51 175,88 м², а в оренду передано 1 122,7 м², відсоткова частка орендованої нерухомості становить 2,2 відсотка (1 122,7/51 175,88*100). Відповідно, якщо загальна площа землі під зазначеними будинками, будівлями та спорудами становить 138 074 м², на орендовану нерухомість припадає 3 037,6 м² (138 074*2,2%).

Таким чином, у випадку, який описаний у Вашому запиті, об’єктом оподаткування земельним податком на загальних підставах є земельна ділянка площею 3 037,6 м².

Базою оподаткування земельним податком, у відповідності до підпункту 271.1.1 пункту 271.1 статті 271 ПКУ, є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, згідно статті 1 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. № 1378-IV та підпункту 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 ПКУ, це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, згідно статті 18 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. № 1378-IV, проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Згідно пункту 3 статті 201 Земельного кодексу України та частини п'ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до пункту 21 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213, пунктів 3.3 та 3.5 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 (далі – Порядок), при обчисленні нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів застосовується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності (Кф). Віднесення земель до певної категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем,    2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 р. № 377, зареєстрованого в Міністерстві юстиції 14.12.1998 р. за № 788/3228 (далі – Інструкція), відповідно до видів економічної діяльності.

Згідно таблиці 1.1 додатку 1 до Порядку та додатку 3 до Інструкції землі під ресторанами, барами, їдальнями відносяться до земель комерційного використання, до яких, при обчисленні нормативної грошової оцінки, повинен застосовуватися Кф – 2,5. Землі під навчальними закладами всіх рівнів акредитації відносяться до земель громадського призначення при обчисленні нормативної грошової оцінки яких застосовується Кф – 0,7.

Таким чином, нормативна грошова оцінка однієї земельної ділянки, в разі зміни функціонального використання, буде принципово відрізнятися.

Згідно пункту 2¹ Порядку дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за місцезнаходженням земельної ділянки.

Для отримання показників нормативної грошової оцінки 1 м² за адресою: м…….., вул. ……… окремо для громадського та комерційного призначення, необхідно звернутися до територіального органу Держгеокадастру, з обов’язковим інформуванням про різні типи призначення.

Головне управління ДФС у Сумській області звертає увагу на рішення Сумської міської ради VІ скликання, які набирають чинності з 01.01.2016 р. та вплинуть на оподаткування землі в межах обласного центру у наступному році:

– від 06.05.2015 р. № 4307-МР «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Суми»;

– від 08.07.2015 р. № 4562–МР «Про встановлення плати за землю на території міста Суми».