Загальні організаційні та майнові відносини оренди (найму) нерухомого майна регулюються цивільним законодавством, зокрема оренди (найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) § 4 глави 58 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 року (із змінами і доповненнями, далі – ЦКУ).
Відповідно до частини 1 статті 797 ЦКУ плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду комунального майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває у комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання комунального майна регулюються Законом України від 10.04.1992 року №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон №2269-XII).
Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем для об’єктів, що перебувають у комунальній власності визначаються органами місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності (пункт 2 статті 19 Закону №2269-XII).
Пунктом 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» (далі – Методика) визначено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.
Відповідно до статей 284 та 286 Господарського кодексу України істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках передбачених законодавством.
Водночас, згідно пунктом 3 Методики, до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закон №2269-XII укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди майна, що перебуває у комунальній власності затверджують органи місцевого самоврядування.
Тобто, усі відносини між власником майна (балансоутримувачем) та орендарем мають бути врегульовані договором оренди відповідного майна, в тому числі і умови відшкодування витрат на утримання орендованого майна, надання комунальних послуг орендарю та інших витрат.
Що стосується віднесення до витрат земельного податку, то відповідно до п.п. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ) об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень розділу III ПКУ.
Відповідно до п.18 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31.12.1999 № 318 земельний податок відноситься до адміністративних витрат платника.
Методика розрахунку орендної плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Сумської області та пропорції її розподілу, затверджена рішенням Сумської обласної ради VI скликання від 18.11.2011 р., із змінами внесеними рішенням Сумської обласної ради VI скликання від 28.09.2012 року.
Відповідно до пункту 19 зазначеної Методики витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території, розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині – пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.
Відповідно до вище зазначеного, відшкодування витрат балансоутримувача на утримання майна, відшкодування комунальних послуг та інших витрат відбувається відповідно до укладених умов договору. Сплата до бюджету земельного податку відноситься до витрат платника податку.
Згідно пункту 52.2 статті 52 ПКУ податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.